Nueva Ley de Vivienda en Cuba: hasta dos casas, venta sin efectivo y fin de la confiscación desde el 21 de octubre
Cuba ya tiene nueva Ley de la Vivienda. La Ley 187 se publicó el 14 de octubre de 2026 en la Gaceta Oficial n.º 86 Ordinaria y entra en vigor el 21 de octubre de 2026. Sustituye a la Ley 65 de 1988, que estuvo vigente casi cuatro décadas.
Lo esencial: cada persona puede tener hasta dos viviendas en propiedad, más una casa de descanso o veraneo si consta así en el título; la compraventa ya no se puede pagar en efectivo; desaparece la confiscación de la casa por salida definitiva del país; y entran en juego inmobiliarias, cooperativas de vivienda, el comodato y el financiamiento hipotecario.
Actualizado el 15 de octubre de 2026.
La nueva Ley de la Vivienda, de un vistazo
| Dato | Lo que dice la norma |
|---|---|
| Norma | Ley 187/2026, «Ley de la vivienda» |
| Aprobación | Asamblea Nacional, 30 de julio de 2026 |
| Publicación | Gaceta Oficial n.º 86 Ordinaria, 14 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 21 de octubre de 2026 (siete días después de publicarse) |
| Ley que deroga | Ley 65, Ley General de la Vivienda, de 23 de diciembre de 1988 |
| Límite de propiedad | Dos viviendas por persona, sin contar la de descanso o veraneo declarada en el título (art. 4.1) |
| Pago en la compraventa | Solo con instrumentos bancarios o modalidades que excluyan el efectivo (art. 90.1) |
| Normas que la acompañan | Decretos 176 (reglamento general), 177 (propiedad horizontal) y 178 (cooperativas de vivienda), y dos resoluciones sobre catastro |
Qué cambia para los propietarios
Hasta dos casas, más la de veraneo
El artículo 4.1 reconoce a las personas naturales el derecho a tener hasta dos viviendas en propiedad, «sin perjuicio» de la vivienda de descanso o veraneo que figure como tal en su título. Es decir, en la práctica, hasta tres inmuebles si uno está inscrito como casa de veraneo.
Si alguien supera el límite, la Dirección de la Vivienda Municipal abre un expediente y, si se comprueba, puede declarar la pérdida de la última vivienda adquirida (art. 4.2). Es una vía administrativa, no judicial.
Las entidades económicas no estatales —mipymes y otras empresas privadas— también tienen tope: solo pueden comprar hasta dos viviendas (art. 91.3) y recibir hasta dos por donación (art. 99.4).
Quién cuenta como «persona natural»
El artículo 3 define como personas naturales a los ciudadanos cubanos y a los extranjeros con residencia permanente en Cuba, con las excepciones que fija la propia ley. Además, la compraventa puede hacerse entre personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras, y el extranjero que compra asume los mismos derechos y obligaciones que la ley impone (arts. 43.2 y 89.3).
Comodato: prestar la casa con papeles
La ley permite ceder gratis el uso de una vivienda mediante un contrato de comodato, firmado ante notario e inscrito en el Registro Central de la Propiedad (art. 73). Sirve, por ejemplo, para dejar la casa a un familiar sin regalarla ni alquilarla, con un documento que respalde a ambas partes.
Alquiler, donación y permuta
- Arrendamiento: el propietario puede alquilar la vivienda completa, habitaciones o espacios, respetando a los convivientes protegidos. El subarriendo necesita su autorización (art. 72).
- Donación: se formaliza ante notario, con la vivienda inscrita en el registro. Si queda deuda, la mantiene el donante salvo pacto distinto (art. 99).
- Permuta: una casa puede cambiarse por una o más viviendas, u otros bienes o derechos. Por permuta se puede llegar a ser dueño de dos viviendas (arts. 96 y 97).
La vivienda familiar no se puede embargar
El dueño designa cuál es su vivienda familiar, que se inscribe en el registro y es inembargable (art. 61). Tampoco puede usarse como garantía hipotecaria, según el resumen de Periódico Cubano.
Cómo se compra y se vende una casa con la nueva ley
- La vivienda tiene que estar inscrita en el Registro Central de la Propiedad. Sin inscripción no hay venta (art. 90.2). Es el error más común: muchas casas siguen sin papeles al día.
- El vendedor salda sus deudas pendientes sobre la vivienda y paga el impuesto correspondiente (art. 90.2).
- Se firma ante notario, en escritura pública, en la provincia donde está la casa (art. 89.1). Las partes pueden pactar libremente las cláusulas, siempre que no contradigan la ley (art. 89.2).
- Se paga sin efectivo: con instrumentos de crédito bancario u otra modalidad no monetaria (art. 90.1). Entregar el dinero «por la izquierda» deja la operación fuera de la ley.
- El impuesto se calcula sobre el precio de transmisión cuando es igual o mayor que el valor catastral, según el resumen de Periódico Cubano. Declarar un precio ficticio por debajo del catastral no ahorra impuestos.
El problema de las ventas con precio declarado por debajo del real viene de lejos: ya lo contamos en el déficit por impagos de impuestos en la compraventa de viviendas. El pago bancario obligatorio deja rastro de cada peso, y eso apunta directamente a esa práctica.
Qué cambia para los cubanos que viven fuera
Este es el punto que más dudas genera, y el que menos explican los resúmenes oficiales.
- Se elimina la confiscación por salida definitiva. Según la agencia EFE, recogida por Infobae, la ley suprime la confiscación de la vivienda por salir definitivamente del país.
- Los herederos ya no tienen el plazo de un año para comunicar que inician la adjudicación de una casa que quedó sin ocupantes (EFE).
- No devuelve lo ya perdido. La derogación de la Ley 65 no restituye automáticamente las casas confiscadas antes, y los derechos y procesos iniciados con las normas anteriores se mantienen, según el análisis de CiberCuba sobre las disposiciones transitorias.
- Hay que dejar a alguien a cargo. El propietario que se ausente debe nombrar un representante para emergencias y trámites (art. 139.3, según CiberCuba). Vivir fuera no exime de conservar la casa ni de pagar impuestos.
- Una casa abandonada puede perderse, pero por otra vía. Si la vivienda llega a estado de ruina por abandono y el dueño no actúa, la Dirección de la Vivienda Municipal puede pedir a un tribunal la pérdida del derecho (art. 141, según CiberCuba). No es una confiscación por emigrar: hace falta abandono, ruina y sentencia.
Lo que la ley no aclara en su articulado es si un cubano residente en el exterior puede comprar con las mismas condiciones que uno que vive en la isla: el artículo 3 habla de «ciudadanos cubanos» sin distinguir dónde residen. Habrá que ver cómo lo aplican notarías y registros. Para vender desde fuera, hoy la vía práctica sigue siendo un poder notarial tramitado en el extranjero.
Esta ley llega a la vez que la reforma migratoria. Desde el 1 de noviembre cambia la residencia en Cuba: lo explicamos en qué cambia con la nueva Ley de Migración para los que viven fuera.
Inmobiliarias, cooperativas e hipotecas: los nuevos actores
La ley rompe con el monopolio estatal de la construcción. Según elTOQUE, reconoce estas formas de producir viviendas: el Estado, el esfuerzo propio, las cooperativas de vivienda, las microbrigadas, las mipymes, las empresas privadas y las inmobiliarias, entre otras.
| Actor | Qué puede hacer | Artículo |
|---|---|---|
| Inmobiliarias | Construir edificios con fondos propios, asociaciones o inversión extranjera; comprar y vender; alquilar con opción de compra; administrar inmuebles; asesorar en compraventas y donaciones | Art. 43.1 |
| Cooperativas de vivienda | Socios que se unen para construir o rehabilitar; se constituyen ante notario. Si se disuelven, rige la propiedad horizontal | Arts. 35 a 38 |
| Microbrigadas | Quien construye recibe la vivienda con un 30 % de descuento sobre el precio | Art. 41 |
| Inversionistas | Deben entregar hasta el 20 % de las viviendas construidas al municipio, o compensarlo con obras en el entorno | Art. 17 |
| Bancos | El financiamiento hipotecario puede garantizarse sobre la vivienda objeto de la inversión | Art. 27 |
Para quien compra una vivienda estatal a plazos, la mensualidad no puede superar el 20 % de sus ingresos y el pago puede extenderse hasta 30 años (art. 93.2). El alquiler estatal con opción de compra se firma por 15 años (art. 129.3).
Jóvenes, subsidios y grupos prioritarios
- Jóvenes de 18 a 30 años: subsidios para materiales, créditos, subsidio parcial del precio, beneficios fiscales, asignación prioritaria, alquiler temporal en modalidades con espacios colectivos y acceso preferente a servicios inmobiliarios (art. 64.1). Hay medidas específicas para mujeres jóvenes en situación vulnerable (art. 64.2).
- Prioridad en la asignación, según elTOQUE: madres y padres con más de tres hijos menores, víctimas de violencia de género o familiar, personas mayores y personas con discapacidad.
- Casas con subsidio: 15 años de candado. Quien venda, done o permute una vivienda construida o asignada con subsidio dentro de los primeros 15 años debe devolver el subsidio, y el Estado tiene derecho de tanteo y retracto (arts. 53 a 57). El plazo cuenta desde la primera asignación y no se reinicia con ventas posteriores. Las donaciones entre parientes hasta el cuarto grado quedan exentas de reintegro (art. 56.2).
Herencias: qué pasa cuando muere el dueño
- Si los herederos se ponen de acuerdo, la adjudicación se hace ante notario; si no, por vía judicial (art. 85).
- Si no hay herederos y la casa está ocupada, pasa al Estado a los dos años del fallecimiento. Los ocupantes que convivieron con el dueño, con su consentimiento, al menos cinco años antes de su muerte pueden adquirir la propiedad (art. 86).
- Si el heredero renuncia, la vivienda desocupada pasa al Estado (art. 88).
La letra pequeña: plazos que corren desde el 21 de octubre
- Ocupantes legítimos y usufructuarios: tienen cinco años desde la entrada en vigor para pedir la propiedad. Si no lo hacen, pasan a ser arrendatarios del Estado en los casos previstos (Periódico Cubano).
- Ocupaciones de viviendas estatales anteriores al 31 de octubre de 2011 pueden regularizarse, con condiciones que aún hay que leer en el reglamento (Periódico Cubano).
- Casas sin legalizar: es un proceso aparte. El Consejo de Ministros prorrogó un año más la legalización de viviendas construidas sin todos los requisitos, con el Acuerdo 10378 publicado el 1 de septiembre de 2026, según Periódico Cubano. La norma no fija fecha exacta; por cálculo, vencería hacia septiembre de 2027.
- Convivientes protegidos: ser dueño no permite echar a cualquiera. Ascendientes, descendientes, personas mayores vulnerables y parejas sin otra vivienda ni recursos están protegidos (art. 66).
Lo que nadie te dice: una contradicción en la cobertura
La agencia EFE, reproducida por varios medios, publicó que se pueden tener dos viviendas «aunque una sea casa de descanso o veraneo», lo que sugiere que la de veraneo entra en el límite. El texto de la ley dice lo contrario. El artículo 4.1 reconoce dos viviendas «sin perjuicio» de la de descanso o veraneo declarada en el título, y así lo leen también Cubadebate y elTOQUE.
Qué hacer ante la duda: si tienes o vas a tener tres inmuebles, asegúrate de que el título de uno de ellos lo declare expresamente como vivienda de descanso o veraneo. Sin esa mención, cuenta como una vivienda más.
Tampoco coinciden las cifras del déficit habitacional: EFE habla de más de 800.000 viviendas según datos oficiales. Es la referencia que usamos aquí.
Avisos de seguridad
- Desconfía de quien pida el pago en efectivo o en una cuenta que no es la del vendedor. Con la nueva ley, un pago en efectivo no tiene respaldo legal.
- Comprueba la inscripción registral antes de pagar nada. Si la casa no está en el Registro Central de la Propiedad, no se puede vender legalmente.
- Revisa si la vivienda tiene subsidio y si está dentro de los 15 años: el comprador puede encontrarse con que el Estado ejerce su derecho de tanteo.
- Cuidado con los «gestores» que prometen saltarse trámites. Con la llegada de inmobiliarias, la asesoría será un servicio legal; exige siempre contrato.
Consejos prácticos antes del 21 de octubre
- Saca una certificación del registro de tu vivienda y comprueba que el título está al día.
- Si vives fuera, deja nombrado un representante con poder suficiente.
- Si vas a prestar la casa a un familiar, valora el comodato ante notario en vez de un acuerdo de palabra.
- Si vas a vender, abre o revisa la cuenta bancaria donde cobrarás. Es requisito, no opción.
- Para casos complejos (herencias con herederos fuera, casas sin legalizar), consulta con un notario o abogado en Cuba antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre la nueva Ley de la Vivienda
¿Cuándo entra en vigor la nueva Ley de Vivienda en Cuba?
El 21 de octubre de 2026, siete días después de su publicación en la Gaceta Oficial n.º 86 Ordinaria del 14 de octubre.
¿Cuántas casas puedo tener en Cuba con la nueva ley?
Hasta dos viviendas en propiedad, más una casa de descanso o veraneo si figura así en el título (art. 4.1). Si se supera, se puede perder la última adquirida.
¿Se puede pagar una casa en efectivo en Cuba?
No. El precio de la compraventa se paga con instrumentos bancarios u otra modalidad que excluya el efectivo (art. 90.1).
¿Me quitan la casa si me voy de Cuba?
No por emigrar: la ley elimina la confiscación por salida definitiva, según EFE. Sí puede perderse, por decisión judicial, una casa abandonada que llegue a estado de ruina.
¿Puede un extranjero comprar una casa en Cuba?
Sí. La compraventa puede hacerse con personas naturales o jurídicas extranjeras, que asumen los derechos y obligaciones de la ley. Los extranjeros con residencia permanente cuentan como personas naturales.
¿Puede un cubano que vive en el extranjero comprar una casa en Cuba?
La ley habla de «ciudadanos cubanos» sin distinguir la residencia, pero no lo regula de forma expresa. Habrá que ver cómo lo aplican notarías y registros.
¿Qué es el comodato de una vivienda?
Un préstamo gratuito del uso de la casa, firmado ante notario e inscrito en el registro. El dueño sigue siendo propietario.
¿Las mipymes pueden comprar casas en Cuba?
Sí, pero con límite: las entidades económicas no estatales solo pueden comprar hasta dos viviendas y recibir hasta dos por donación.
¿Hay hipotecas en Cuba con la nueva ley?
La ley prevé el financiamiento hipotecario como garantía sobre la vivienda objeto de inversión (art. 27). La vivienda familiar es inembargable.
¿Qué pasa si vendo una casa que me dio el Estado con subsidio?
Si la vendes, donas o permutas en los primeros 15 años, debes devolver el subsidio, y el Estado tiene derecho preferente de compra.
¿Hasta cuándo se pueden legalizar las viviendas en Cuba?
El Gobierno prorrogó un año la legalización con el Acuerdo 10378 del 1 de septiembre de 2026. La norma no da fecha exacta; vencería hacia septiembre de 2027.
Nota de actualización: artículo actualizado el 15 de octubre de 2026 con el texto de la Ley 187/2026 publicado en la Gaceta Oficial n.º 86 Ordinaria. Los artículos citados proceden de la Gaceta; los datos de los artículos 139 a 144 y de las disposiciones transitorias y finales proceden del análisis de CiberCuba. Fuentes: Gaceta Oficial de la República de Cuba, Cubadebate, elTOQUE, EFE vía Infobae, CiberCuba, Periódico Cubano y Xinhua. Esta información no sustituye el asesoramiento de un notario o abogado.
